Zvýšená ochrana nakladania s poľnohospodárskymi pozemkami (1)
Dňa 31.04.2021 NRSR schválila novelu zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov (ďalej ako „Novela“), ktorou odstraňuje súčasné nevyvážené právne postavenie medzi prenajímateľom poľnohospodárskeho pozemku a jeho nájomcom a zavádza väčšiu ochranu vlastníckeho práva.
Právny stav k: 31.03.2021
V §12 ods. 4 sa uvádza, že ak oprávnený užívateľ, ktorý pozemok užíva, vlastníkovi preukázateľne navrhol uzatvorenie nájomnej zmluvy a vlastník uzatvorenie nájomnej zmluvy do dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu neodmietol alebo nevyzval užívateľa pozemku na jeho vrátenie a prevzatie alebo neuzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou, ako je oprávnený užívateľ pozemku, predpokladá sa, že uplynutím dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu nájomnej zmluvy medzi nimi vznikol nájomný vzťah na neurčitý čas, ktorý možno vypovedať k 1. novembru s výpovednou lehotou jeden rok.
Návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy s poukazom na vyššie uvedené možno odmietnuť v celom rozsahu alebo v časti. Užívateľ je povinný pri návrhu uzatvorenia nájomnej zmluvy poučiť vlastníka o forme a spôsobe odmietnutia návrhu a upozorniť ho, že ak návrh neodmietne alebo nevyzve užívateľa pozemku na jeho vrátenie a prevzatie, vznikne nájomný vzťah podľa prvej vety, inak tento nájomný vzťah nevznikne.
Ak vlastník pred uplynutím dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu na uzatvorenie nájomnej zmluvy uzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou, ako je užívateľ pozemku podľa prvej vety, oznámi túto skutočnosť užívateľovi do šiestich mesiacov odo dňa doručenia návrhu.
Úprava sa explicitne týka len toho užívateľa, ktorý má užívací titul v podobe zákonného nájomného vzťahu podľa § 22 ods. 2 zákona č. 229/1991 Zb. Upravuje sa teda povinnosť navrhovateľa nájomnej zmluvy poučiť vlastníka o spôsobe a forme odmietnutia návrhu a o právnych následkoch nekonania. Vlastníkovi sa ukladá oznámiť navrhovateľovi nájomnej zmluvy, že došlo k uzatvoreniu nájomnej zmluvy s treťou osobou.
V § 13 ods. 2 sa uvádza, že ak nájomca najskôr rok a najneskôr dva mesiace pred uplynutím času, na ktorý je nájom dohodnutý, preukázateľne doručil prenajímateľovi návrh novej nájomnej zmluvy a prenajímateľ do uplynutia času, na ktorý bol nájom dohodnutý, tento návrh neodmietol alebo neoznámil nájomcovi, že uzavrel nájomnú zmluvu s inou osobou, predpokladá sa, že uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, vznikol medzi nimi nájomný vzťah na neurčitý čas, ktorý možno vypovedať k 1. novembru s výpovednou lehotou jeden rok, § 12 ods. 4 druhá až štvrtá veta sa použijú primerane.
Zabezpečuje sa tým legitímny cieľ doterajšieho nájomcu zachovať kontinuitu užívania z titulu nájomnej zmluvy v prípade, že je prenajímateľ nedostupný. Postavenie vlastníka sa však posilní tým, že doterajší nájomca bude mať povinnosť inštruovať osloveného prenajímateľa o možnosti odmietnuť návrh na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy a odstráni sa tak previazanie na neprimerané obmedzenie voľnosti prenajímateľa.
V neposlednom rade bolo do Novely vložené prechodné ustanovenie, ktoré ustanovuje, že ak nájomná zmluva, ktorá je uzavretá počas trvania nájmu dohodnutého na určitý čas a ktorej predmetom je užívanie toho istého pozemku, nenadobudne účinnosť do 1.mája 2022, stráca platnosť.
Cieľom je riešiť situáciu vzniknutú v posledných mesiacoch, ktorá vznikla v dôsledku legislatívnych iniciatív v súvislosti s touto novelou. Veľké množstvo nájomcov v súvislosti so strachom z oslabenia ich pozícii v existujúcich nájomných vzťahov pristupujú k uzatváraniu nových nájomných zmlúv na tie isté pozemky, aj keď im ešte ostáva dlhšia doba dohodnutého nájomného vzťahu.
V neposlednom rade sa Novelou mení aj zákon č.330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách, ktorý v § 34 ods. 3 uvádza, že podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností pozemkovým fondom a objektívne kritériá pre určovanie výšky nájomného pri prenajímaní nehnuteľností fondom upraví nariadenie vlády Slovenskej republiky.
Cieľom úpravy tohto splnomocňovacieho ustanovenia je, aby bolo možné nariadením Vlády SR formulovať exaktné a objektívne určené kritéria, ktoré bude možné použiť na určovanie výšky nájomného, a to výlučne zo strany SPF ako správcu majetku štátu a nehnuteľností nezistených vlastníkov.
Novela nadobúda účinnosť 1. mája 2021.
Mgr. Vladimír Fujak