Novela zákona o nájme poľno pozemkov, poľnoho podniku a lesných pozemkov
Dňa 30.05.2025 bol v MPK zverejnený návrh zákona, ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov, ktorého cieľom je Návrhom zákona sa v rámci zámerov uvedených v Programovom vyhlásení vlády SR na roky 2023-2027 upravujú viaceré inštitúty a právne vzťahy tak, aby sa dosiahla vyššia transparentnosť v užívacích vzťahoch k pozemkom prenajímaným predovšetkým na účely podnikania v poľnohospodárstve a v lesnom hospodárstve, aby sa začal proces unifikácie rôznych právnych titulov užívania pozemkov, a to najmä v nadväznosti na paralelne pripravovaný návrh zákona o registri užívacích vzťahov k pozemkom.
Ďalej sa vypúšťajú alebo upravujú viaceré ustanovenia, ktorých obsah je obsoletný, a ustanovenia upravujúce postup Slovenského pozemkového fondu pri prenajímaní a nakladaní s pozemkami, ktoré spravuje a s ktorými nakladá.
Návrhom zákona sa novelizujú aj ďalšie právne predpisy ako:
i.zákon č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách
ii.zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom
iii.zákon č. 326/2005 Z. z. o lesoch.
1.Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov
Faktické užívanie pozemku bez preukázateľného oprávnenia pri nerušenom užívaní
Upravuje sa nový právny inštitút, ktorý má pomôcť usporiadaniu užívacích vzťahov k pozemkom v tých prípadoch, kedy skutočný (faktický) užívateľ pozemku nemá k dispozícii preukázateľný právny titul užívania a kedy nie je toto faktické užívanie napadnuté vlastníkom ani oprávnenou osobou.
Ustanovuje sa spôsob, ako možno zriadiť právnu oporu pre faktické užívanie pozemku bez preukázateľného oprávnenia pri nerušenom užívaní. Ustanovuje sa vznik oprávnenia užívať pozemok za podmienky päťročného nerušeného užívania.
Užívaciemu právu skutočného užívateľa teda bude svedčiť fakt, že vlastník ani iná osoba počas aspoň piatich rokov nenamietala toto skutočné užívanie, nijakým spôsobom sa nedomáhala ani nevyzývala na vydanie pozemku, na uzatvorenie nájomnej či inej obdobnej zmluvy ani na vydanie bezdôvodného obohatenia a pod., resp. ani nedala užívateľovi súhlasné písomné vyhlásenie s užívaním pozemku, pričom toto skutočné užívanie bolo súvislé a nepretržité.
Uvedené ustanovenie sa nebude vzťahovať na pozemky v správe a nakladaní fondu, pretože fond spravuje a nakladá s majetkom štátu, ktorému musí zodpovedať prísnejší osobitný režim. Fond pri zriadení nájomnej zmluvy účtuje dovtedajšiemu faktickému užívateľovi bezdôvodné obohatenie z dovtedajšieho preukázaného užívania pozemkov.
Vypustenie obsoletných ustanovení a obsahové náležitosti nájomnej zmluvy
Z § 5 sa vypúšťajú obsoletné ustanovenia. Ide o ustanovenie upravujúce právo nájomcu na zľavu z nájomného, ktoré sa štandardne dojednáva na účely reálnej zľavy priamo v nájomnej zmluve. Ďalej ide o ustanovenie upravujúce zákonné právo nájomcu neuhradiť nájomné, čo však neguje podstatu nájomnej zmluvy a takéto právo by malo byť dohodnuté priamo v nájomnej zmluve. Vypustenie týchto ustanovení neprekáža zmluvným stranám v dojednaní týchto práv, pretože zmluvné strany majú vždy zmluvnú voľnosť dohodnúť si ich.
Zároveň sa do § 5 vkladajú nové ustanovenia. V odseku 1 sa ustanovuje obsahová náležitosť nájomnej zmluvy, ktorá reflektuje na všeobecnú požiadavka určitosti predmetu plnenia. Ustanovuje sa, že nájomná zmluva musí obsahovať čo možno najkonkrétnejšie polohové vymedzenie pozemku, ktorý bude predmetom užívania, resp. časti pozemku, ktorá bude predmetom užívania, alebo prinajmenšom jednoznačný spôsob, ako túto časť pozemku vymedziť.
V odseku 2 sa upravuje zákaz dojednania zmluvného predkupného práva v nájomnej zmluve.
Minimálne a maximálne trvanie nájomnej zmluvy
Zachováva sa minimálne päťročné trvanie nájomného vzťahu, avšak dopĺňa sa výnimka s odkazom na § 8 ods. 2, ktorý ustanovuje osobitné minimálne trvania. Zároveň sa modifikuje ustanovenie o maximálnom 15-ročnom trvaní nájomného vzťahu tak, že ustanovenie sa stáva dispozitívnym, pričom prednosť pri určení dĺžky nájomného vzťahu bude mať dohoda strán v nájomnej zmluve.
V § 8 ods. 2 dochádza k vypusteniu ustanovení o osobitnom maximálnom trvaní nájomného vzťahu. Naopak, upravujú sa osobitné minimálne doby nájomného vzťahu v špeciálnych prípadoch trvalých kultúr.
Zmena minimálnej ustanovenej výšky nájomného
V § 10 ods. 1 sa zvyšuje minimálna ustanovená výška nájomného z 1 % na 3 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa bonitovaných pôdnoekologických jednotiek na základe vyhlášky Ministerstva pôdohospodárstva Slovenskej republiky č. 38/2005 Z. z. o určení hodnoty pozemkov a porastov na nich na účely pozemkových úprav, resp. z dvojnásobku na trojnásobok obvyklej výšky nájomného.
Zmena výpovednej doby
Vypúšťa sa ustanovenie o trvaní výpovednej doby päť rokov pri nájomnej zmluve dohodnutej na neurčitý čas. Doterajšie znenie ustanovenia totiž spôsobovalo namiesto ukončenia nájomného vzťahu, ku ktorému by malo dôjsť čo najskôr po podaní výpovede, naopak predĺženie nájomného vzťahu, čo bolo v rozpore s významom a účelom výpovede. Ak však prenajímateľ, rešpektujúc toto minimálne trvanie nájomného vzťahu, dal nájomcovi výpoveď napríklad vo štvrtom roku trvania nájomného vzťahu, paradoxne tým nedosiahol skončenie nájomného vzťahu po uplynutí piateho roku, ale naopak predĺžil ho o trvanie päťročnej výpovednej lehoty až na deväť rokov. Trvanie výpovednej lehoty sa bude riadiť všeobecným dispozitívnym ustanovením v § 6, tzn., že bude jednoročná, ak si strany v nájomnej zmluve nedohodnú iné trvanie.
S cieľom zvýšenia zrozumiteľnosti doterajšej právnej úpravy sa dopĺňa explicitné ustanovenie o tom, že výpovedná lehota nemôže uplynúť skôr, než uplynie minimálna doba nájmu, ktorá je päť rokov, resp. viac.Dopĺňa sa aj dispozitívne ustanovenie o možnosti dohodnúť výpoveď aj v nájomnej zmluve uzatvorenej na určitý čas.
Konkludentný vznik nájomného vzťahu
K ustanoveniam o konkludentnom vzniku nájomného vzťahu sa dopĺňa ustanovenie o výnimke pre pozemky, ktoré spravuje a s ktorými nakladá fond (tzn. pozemky vo vlastníctve štátu alebo neznámych vlastníkov). Vznik nájomného vzťahu fikciou súhlasu je nástroj, ktorý umožňuje usporiadanie užívacieho vzťahu k pozemku v prípadoch, kedy vlastník pozemku ignoruje návrh nájomnej zmluvy alebo nie je možné ho kontaktovať napriek tomu, že budúci nájomca vykonal náležitú starostlivosť a všetky potrebné kroky na oslovenie vlastníka. Fond ako organizácia verejnej správy spravujúca majetok iných osôb je v osobitnom postavení, ktoré vyžaduje väčšiu intenzitu ochrany práva vlastníka, a preto je potrebné vylúčiť fikciu súhlasu s návrhom nájomnej zmluvy tam, kde predmetom užívania je majetok spravovaný fondom.
Bude to teda znamenať, že ak fond nebude reagovať na návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy ani na žiadosť o prenajatie pozemku, nevznikne nájomný vzťah. Postup fondu pri predkladaní návrhov, resp. žiadostí o uzatvorenie nájomných zmlúv bude upravený osobitne v § 13.
Ďalšie spôsoby zverejnenia informácie o zmene majetkovej účasti na strane nájomcu
Dopĺňajú sa ďalšie spôsoby zverejnenia informácie o zmene majetkovej účasti na strane nájomcu o také spôsoby, ktoré sú flexibilné a zodpovedajú súčasným spôsobom verejnej komunikácie. Tieto nové spôsoby sa ustanovujú ako paralelné voči doterajšiemu spôsobu, t. j. zverejneniu na úradnej tabuli obce. Povinná osoba bude teda zverejňovať predmetnú informáciu aspoň dvoma spôsobmi.
Prednostné právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy
Novým spôsobom sa upravuje prednostné právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy a to v kontexte jeho vypustenia aj zo zákona č. 330/1991 Zb. zákonom č. 257/2022 Z. z. s účinnosťou od 1. septembra 2022. Upravuje sa osobitný postup pri prenajímaní pozemkov fondom.
2.zákon č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách
Splnomocňovacie ustanovenia
Upravuje sa splnomocňovacie ustanovenie na vydanie nariadenia vlády tak, aby umožňovalo komplexným spôsobom upraviť postup fondu pri spravovaní pozemkov štátu a pri nakladaní s pozemkami nezistených vlastníkov. V nadväznosti na to sa vydá nové nariadenie vlády, ktorým sa nahradí v súčasnosti platné nariadenie vlády č. 238/2010 Z. z., ktoré nevyhovuje potrebám praxe.
Bezodplatné prevedenie nehnuteľností na obec a VÚC
Dopĺňa sa ustanovenie o ďalšej možnosti nakladania s dotknutými nehnuteľnosťami v prípade neúspešnej obchodnej verejnej súťaže. Tieto nehnuteľnosti bude možné previesť bezodplatne na obec alebo vyšší územný celok, čo zabezpečí ich účelnejšie využitie subjektmi územnej samosprávy v rámci ich úloh a potrieb.
Konanie Fondu pred orgánmi verejnej správy
Upravuje sa postavenie fondu v mene štátu a nezistených vlastníkov konať nielen pred súdmi ale aj pred orgánmi verejnej správy. Toto postavenie fondu vyplýva aj z osobitných predpisov, avšak s rôznym obsahom.
3.zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom
V nadväznosti na podrobnejšiu úpravu postupu fondu pri prenajímaní nehnuteľností v zákona č. 504/2003 Z. z. je potrebne zasiahnuť aj do súvisiacich ustanovení zákona č. 180/1995 Z. z. tak, aby nová právna úprava bola komplexná a neobsahovala vzájomné rozpory a obsoletné ustanovenia upravujúce nakladanie s pozemkami štátu a nezistených vlastníkov a ich užívanie.
Podrobnejšie sa ustanovujú podmienky, za ktorých je možné scudziť pozemky vo vlastníctve štátu a správe fondu. Ide o podmienky doteraz ustanovené v nariadení vlády č. 238/2010 Z. z., ktorých povaha vyžaduje, aby boli ustanovené priamo zákonom.
4.zákon č. 326/2005 Z. z. o lesoch
Obhospodárenie lesa
Jednou z jednotiek priestorového rozdelenia lesa (§ 39 ods. 1) sú okrem iných aj ostatné lesné pozemky. Ide o pozemky, ktoré sú podľa § 3 ods. 1 lesnými pozemkami, avšak zväčša ide o lesné pozemky bez lesných porastov. Navrhovanou úpravou sa zabezpečí odstránenie právnej neistoty pri ich obhospodarovaní obhospodarovateľmi lesa a zjednotenie výkonu štátnej správy lesného hospodárstva v rámci konaní súvisiacich s evidenciou lesných pozemkov. V súčasnosti chýbajú „ostatné lesné pozemky“ v § 4 a nasledujúcich ustanoveniach, preto tieto pozemky nie sú predmetom konaní podľa uvedených ustanovení. Táto právna úprava v § 4 má nadväznosť na ďalšie súvisiace ustanovenia, v ktorých je potrebné vykonať úpravy ich znenia (§ 4a, § 4b, § 4c, § 4f, § 51a).
V nadväznosti na zákon o významných investíciách a zákon o strategických investíciách a špecifiká ich znenia vzťahujúce sa k vyvlastňovaniu pozemkov a podmienkam užívania vyvlastnených pozemkov, ktoré neumožňujú, aby subjekty, ktoré nadobudnú vyvlastnené pozemky mohli vykonávať činnosť obhospodarovateľa lesa (tie sú oprávnené užívať vyvlastnené pozemky len na účel, pre ktorý boli vyvlastnené), sa k povinnostiam obhospodarovateľa lesa dopĺňa nová povinnosť, ktorou sa zabezpečí starostlivosť a riadne odborné hospodárenie na dotknutých lesných pozemkoch (uvedených v osvedčení vlády o významnej, resp. strategickej investícii) až do času vydania a vykonateľnosti rozhodnutia príslušného orgánu štátnej správy lesného hospodárstva o vyňatí lesných pozemkov z plnenia funkcií lesov. Táto povinnosť sa vzťahuje na toho obhospodarovateľa lesa, ktorý predmetné pozemky podľa evidencie lesných pozemkov vedenej podľa § 4 obhospodaruje.
Na základe tejto úpravy ak aj dôjde k vyvlastneniu alebo k zmene vlastníckeho práva na základe iného právneho aktu, do uvedenej doby bude mať doterajší obhospodarovateľ právnu istotu pri obhospodarovaní dotknutých lesných pozemkov a zmena vlastníka nebude v takýchto prípadoch podnetom na konanie o zmene údajov v evidencií lesných pozemkov. Navrhované doplnenie má podporný charakter a rešpektuje zmluvné dojednania: ak sa vlastník alebo správca lesného pozemku dohodne so subjektom, ktorý nadobudne vyvlastnené pozemky inak, takáto dohoda má prednosť a ustanovená povinnosť bude bezpredmetná.
Začatie konania o vyňatí alebo o obmedzení využívania lesných pozemkov
Návrhom zákona sa umožňuje, aby orgány štátnej správy lesného hospodárstva mali jednoznačnú kompetenciu na začatie konania o vyňatí alebo o obmedzení využívania lesných pozemkov (§ 7) aj z úradnej povinnosti v prípadoch, ktoré sa už stali. Tento postup predstavuje nápravu nezákonného stavu a má sa uplatniť až po konaní o uložení sankcie za porušenie zákona o lesoch postupom podľa § 63 až 65.
MPK končí: 19.06.2025