Zmeny v štátom podporovanom nájomnom bývaní
Dňa 10.04.2025 NRSR schválila návrh zákona, ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 222/2022 Z. z. o štátnej podpore nájomného bývania (ďalej len „Novela“). Novela bola vyhlásená v Zbierke zákonov pod číslom 77/2025 Z. z.
Všeobecne:
Primárnym cieľom Novely je zahrnúť do systému štátom podporovaného bývania aj bytové domy, ktoré vznikli alebo vzniknú prestavbou nevyužívaných nebytových budov na bytové domy, ako aj bytové domy s nebytovými priestormi určenými stavebným úradom na účel ubytovania alebo bývania, a tým zvýšiť podiel dostupného bývania pre verejnosť. Súčasne boli prijaté súvisiace zmeny v DPH, v Zákonníku práce, ako aj v zákone o územnom plánovaní a stavebnom zákone, najmä v súvislosti so zjednodušením posudzovania ohlasovaných stavieb, ktoré môžu byť aj súčasťou projektov štátom podporovaného nájomného bývania v rámci súboru stavieb.
Najpodstatnejšie zmeny v zákone č. 222/2022 Z. z.:
1. Mení sa definícia pojmu „štátom podporované bývanie.“
Tento pojem podľa § 2 písm. a) po novom zahŕňa aj nadobúdanie a prevádzku takých bytových domov, pri ktorých prenajímateľ zmenil funkciu nebytovej budovy na bytový dom prestavbou.
2. Mení sa definícia pojmu „bytový dom“
Nebytovým domom je podľa § 2 písm. b) bod 5 aj „budova, v ktorej sú všetky nebytové priestory s výnimkou nebytových priestorov, ktoré spĺňajú definíciu nájomného bytu podľa zákona č. 222/2022 Z. z., užívané na iné účely ako bývanie.“ Umožňuje sa teda, aby do systému štátom podporovaného nájomného bývania mohli vstupovať aj nebytové priestory určené na ubytovanie a bývanie.
Zároveň za bytový dom sa bude považovať aj budova, (i) v ktorej sa nenachádzajú iné byty ako nájomné byty a (ii) v ktorej aspoň 90% nájomných bytov prislúcha samostatná terasa, lodžia, balkón alebo iná externá plocha okrem budovy, z ktorej bytový dom vznikol prestavbou.
3. Mení sa definícia pojmu „nájomný byt“
Podľa § 2 písm. c) nájomným bytom je „byt alebo nebytový priestor tvorený miestnosťou alebo súborom miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na funkciu bývania alebo ubytovania a môže na tento účel slúžiť ako samostatná jednotka, ak
a. sa nachádza v bytovom dome,
b. podlahová plocha je najmenej 27 m2a najviac 90m2,
c. vybavenie zodpovedá technickej norme alebo obdobnej špecifikácii pre byt, ak bod e) neustanovuje inak,
d. povrchové úpravy sú v konečnej úprave, a
e. nebytový priestor, ktorý je rozhodnutím stavebného úradu určený na funkciu bývania alebo ubytovania, spĺňa všetky technické požiadavky ustanovené všeobecne záväznými právnymi predpismi, technickými normami alebo obdobnou technickou špecifikáciou pre byt okrem požiadavky preslnenia, požiadavky na počet odstavných plôch a parkovacích plôch k bytom a požiadavky existencie terasy, lodžie, balkónu, alebo inej externej plochy prislúchajúcej k nebytovému priestoru.
Doteraz nemohol byť nájomným bytom nebytový priestor určený na ubytovanie alebo bývanie a neplatila ani podmienka podľa písmena e).
4. Vypúšťa sa požiadavka, aby bytový dom mal minimálne 20 bytov.
5. Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania už nebude schvaľovať spôsob financovania projektu nájomného bývania.
6. Zavádza sa obmedzenie pre tie projekty nájomného bývania, ktoré zahŕňajú aj nebytové priestory na účely ubytovania alebo bývania.
a. Agentúra bude môcť schváliť takýto projekt len do 31.12.2028, od 01.01.2029 to už možné nebude (bez ohľadu na stupeň prípravy projektov).
b. Bude musieť byť dodržané pravidlo najviac 250 takýchto nájomných bytov na všetky projekty nájomného bývania jedného investičného partnera v jednom katastrálnom území a celkovo 1000 na všetky projekty nájomného bývania jedného investičného partnera.
7. V nadväznosti na zavedenie možnosti vstupu nebytových priestorov do systému štátom podporovaného nájomného bývania sa upravujú podmienky nájomnej zmluvy (§ 8) a podmienky obmedzenia nakladania s nájomným bytom a bytovým domom (§ 17).
8. Nanovo sa v § 18a upravuje ochrana osobných údajov.
Súčasne sa menia aj nasledujúce predpisy:
Zákon č. 311/2001 Z. z. Zákonník práce
V ustanovení § 152c, ktoré upravuje príspevok zamestnávateľa na štátom podporované nájomné bývanie, sa suma príspevku zvyšuje zo 4 eurá na meter štvorcový na 5,23 eur na meter štvorcový a zároveň sa zavádza automatické zvyšovanie tejto sumy o mieru inflácie.
Zákon č. 377/1990 Zb. o hlavnom meste Slovenskej republiky Bratislave
Dopĺňa sa výhradná kompetencia bratislavských mestských častí vydávať záväzné stanovisko o súlade ohlasovanej stavby so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie (§ 7 ods. 2 písm. k). Zároveň sa ustanovuje, že mestská časť bude pri vydávaní záväzného stanoviska k ohlasovanej stavbe postupovať podľa súčasnej právnej úpravy zakotvenej v § 7d ods. 1 až 6 a lehota na vydania záväzného stanoviska bude 45 dní.
Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty
Uplatňuje sa znížená 5% sadzba DPH zo základu dane pri dodaní bytového domu podľa zákona č. 222/2022 Z. z. aj v rozsahu nájomných bytov, ktoré sú určené ako nebytové priestory na funkciu bývania alebo ubytovania.
Zákon č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní
Podľa novelizovaného § 24a ods. 1 orgán územného plánovania bude vydávať záväzné stanovisko o súlade so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie
a. k ohláseniu drobných stavieb, ktorých zastavaná plocha presahuje 25m2 (doteraz mal túto kompetenciu k všetkým drobným stavbám)
b. k ohláseniu nových nadzemných a podzemných vedení elektronických komunikačných sietí (nemení sa)
c. k ohláseniu informačnej konštrukcie, ktorej najväčšia informačná plocha je väčšia ako 1,2 m2 a má najviac 20 m2 (doteraz nemal túto kompetenciu).
Zákon č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon
Upravuje sa definícia stavebných prác v súvislosti s terénnymi úpravami a vonkajšími úpravami (§ 2 ods. 9 písm. c) a d)).
a. V § 15 ods. 2 sa ustanovuje, že územia obcí, ktoré sa združili a vytvorili spoločný obecný úrad, musia patriť do územného obvodu toho istého regionálneho úradu. Podľa dôvodovej správy ide o úpravu formulácie z dôvodu jednoznačnosti výkladu ustanovenia.
b. Upravuje sa plynutie lehoty pre vydanie záväzného vyjadrenia dotknutej právnickej osoby a opatrenie proti jej nečinnosti. Zavádza sa fikcia, že ak sa dotknutá právnická osoba nevyjadrí v lehote 30/60 dní, predpokladá sa, že nemá pripomienky ani oprávnené požiadavky na zapracovanie do projektu stavby.
c. V § 63 ods. 7 sa vypúšťa posledná veta, v dôsledku čoho sa fikcia ohlásenia (fikcia, že správny orgán vydal overovaciu doložku) bude vzťahovať na všetky ohlasované stavby. Doteraz ustanovenie § 63 ods. 7 upravovalo zoznam vybraných ohlasovaných stavieb, na ktoré sa táto fikcia nevzťahuje. Podľa dôvodovej správy to má prispieť k zjednodušeniu a urýchleniu procesu ohlasovania stavieb.
Účinnosť: od 17.04.2025